Cena obvyklá v dědickém řízení – co to je a ke kterému dni
Co znamená obvyklá cena nemovitosti, kterou chce notář doložit, jak se zjišťuje a proč se počítá ke dni úmrtí zůstavitele.
V dopise od notáře se často objeví požadavek doložit obvyklou cenu nemovitosti. Co to přesně znamená? Zjednodušeně: je to cena, za kterou by se nemovitost v té době běžně prodala. Vysvětlíme, jak se určuje a proč záleží na datu.
Co je cena obvyklá?
Cenu obvyklou definuje zákon o oceňování majetku. Je to cena, které by se dosáhlo při prodejích stejné nebo obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Zohledňují se všechny okolnosti, které cenu ovlivňují – například lokalita, stav, velikost nebo právní vady. Zjišťuje se porovnáním se skutečně sjednanými cenami.
Naopak se do ní nepromítá:
- mimořádné okolnosti trhu – například tíseň prodávajícího nebo kupujícího či následky živelní pohromy,
- osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího – například příbuzenský vztah mezi nimi,
- zvláštní obliba – hodnota, kterou věci přikládá někdo z osobního vztahu k ní (například citová hodnota pro rodinu).
Cena obvyklá tedy není cena, kterou byste si přáli, ani cena z inzerátu. Je to realistická tržní cena.
Ke kterému dni se cena určuje?
Podle zákona o zvláštních řízeních soudních je pro ocenění rozhodný stav v den smrti zůstavitele. Pokud zemřelý zemřel v lednu a odhad se zpracovává v červnu, cena se počítá k lednovému datu. Proto má odhad pro dědické řízení vždy uvedené datum ocenění – den úmrtí.
Příklad: rodina po úmrtí babičky nechá byt opravit a teprve pak ho dá ocenit. Pro notáře ale platí stav bytu před opravou, k datu úmrtí.
Kdo cenu v dědickém řízení stanoví?
Cenu stanoví soud (za něj notář) usnesením. Vychází přitom hlavně ze společného prohlášení dědiců. Dědicové obvykle cenu doloží tržním odhadem. Znalecký posudek se použije jen v odůvodněných případech, například při sporu – viz odhad, nebo znalecký posudek.
Cena obvyklá vs. cena zjištěná
Zákon o oceňování zná i cenu zjištěnou – tu určují postupy předepsané zákonem a oceňovací vyhláškou. Pro dědické řízení se používá cena obvyklá, tedy tržní. Cena zjištěná se od skutečné tržní ceny může lišit.
Jak se cena obvyklá zjišťuje v praxi?
- Nemovitost se přesně popíše – typ, velikost, stav, lokalita, právní vady.
- Vyhledají se skutečně prodané podobné nemovitosti v okolí, ideálně z doby kolem úmrtí.
- Rozdíly (patro, stav, pozemek) se zohlední úpravou ceny.
- Výsledkem je obvyklá cena ke dni úmrtí.
Proč na správné ceně záleží
- Z hodnoty dědictví se počítá odměna notáře.
- Podle ceny se vyrovnávají dědicové mezi sebou, například když jeden dostane dům a ostatním vyplácí podíl.
- V odůvodněných případech může soud nechat cenu zjistit znaleckým posudkem – typicky když je udaná cena sporná nebo nevěrohodná.