Znalecký posudek na nemovitost, nebo odhad? Co stačí notáři
Co říká zákon o ocenění nemovitosti v dědickém řízení, kdy notáři stačí tržní odhad a kdy je potřeba soudní znalec – spor, nezletilý dědic, atypická nemovitost.
Nejčastější otázka dědiců zní: stačí notáři odhad nemovitosti, nebo musím objednat znalecký posudek? Krátká odpověď: zákon znalecký posudek obecně nevyžaduje. Soud vychází ze společného prohlášení dědiců o ceně, které se obvykle opírá o tržní odhad. Posudek od znalce se použije jen v odůvodněných případech.
Co říká zákon?
Podle zákona o zvláštních řízeních soudních vychází soud (a za něj notář) při ocenění majetku především ze společného prohlášení dědiců. Znaleckým posudkem se cena určuje jen v odůvodněných případech. Zákon tedy znalecký posudek obecně nevyžaduje. Potřebuje znát obvyklou cenu nemovitosti ke dni smrti.
Tržní odhad slouží jako podklad, ze kterého dědicové a notář cenu odvodí. Proto je důležité, aby byl reálný, srozumitelný a vycházel ze skutečně prodaných nemovitostí.
Jak se odhad a znalecký posudek liší?
- Kdo ho dělá: tržní odhad zpracuje zkušený realitní specialista nebo odhadce. Znalecký posudek smí vypracovat jen znalec zapsaný v seznamu znalců podle zákona o znalcích.
- Váha: znalecký posudek je důkaz se zvláštní váhou, hlavně pro spory u soudu. Odhad je podklad, jehož váha závisí na tom, jak je zpracovaný.
- Cena a čas: znalecký posudek bývá dražší a trvá déle. Tržní odhad od realitního specialisty bývá hotový rychleji – u nás zprostředkovaný odhad do 48 hodin.
- Prohlídka: znalec nemovitost obvykle osobně prohlíží. Odhad lze často zpracovat z podkladů, viz odhad bez prohlídky.
Kdy tržní odhad stačí?
- jde o běžnou nemovitost: byt, rodinný dům, chatu, garáž nebo pozemek,
- dědicové se na ceně shodnou,
- mezi dědici není nezletilé dítě ani osoba s opatrovníkem,
- notář posudek výslovně nepožaduje.
Kdy bývá potřeba znalecký posudek na nemovitost?
- Dědicové se přou o hodnotu nemovitosti a hrozí soudní spor.
- Mezi dědici je nezletilý nebo jiná osoba pod zvláštní ochranou. Ochrana takového dědice může být důvodem pro posudek, viz nezletilý dědic.
- Atypická nemovitost – rozestavěná stavba, větší komerční objekt, nemovitost se složitými věcnými břemeny.
- Notář o posudek výslovně požádá, například protože navržená cena je zjevně nízká.
Praxe jednotlivých notářů se liší. Pokud si nejste jistí, zeptejte se notáře dřív, než cokoli objednáte – nebo nám zavolejte a poradíme.
Co má obsahovat kvalitní odhad pro notáře?
- přesnou identifikaci nemovitosti podle katastru (list vlastnictví, parcela, katastrální území),
- popis stavu, velikosti a vybavení,
- srovnání s prodanými obdobnými nemovitostmi v okolí,
- datum ocenění – den úmrtí zůstavitele,
- výslednou obvyklou cenu a údaje o zpracovateli.
Na co si dát pozor
- Odhad „od stolu“ bez srovnání s trhem ceny nedoloží – soud pak může cenu zjišťovat znaleckým posudkem.
- Inzertní ceny nejsou ceny prodejní – odhad má vycházet z realizovaných prodejů.
- Nezapomeňte na datum: cena se určuje ke dni smrti, ne ke dni zpracování.
Časté dotazy
Kdo může vypracovat znalecký posudek na nemovitost?
Jen znalec nebo znalecká kancelář zapsaná v seznamu znalců Ministerstva spravedlnosti podle zákona o znalcích (č. 254/2019 Sb.), s oprávněním pro obor ekonomika – oceňování nemovitých věcí. Zda je znalec zapsaný, ověříte ve veřejném seznamu znalců na webu ministerstva.