Daň z prodeje nemovitosti z dědictví
Kdy je prodej zděděné nemovitosti osvobozený od daně, kdy se započítá doba vlastnictví zůstavitele a kolik se platí.
Samotné dědictví se v Česku nedaní. Pokud ale zděděnou nemovitost – třeba zděděný byt nebo dům – prodáte, může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu. Rozhoduje hlavně to, jak dlouho jste (a případně zemřelý) nemovitost vlastnili.
Daní se dědictví?
Ne. Dědická daň byla zrušena od roku 2014. Příjem z dědictví je dnes od daně z příjmů osvobozený. Pokud ale osvobozený příjem z dědictví přesáhne 5 milionů Kč, musíte ho oznámit finančnímu úřadu (limit se posuzuje u každého příjmu zvlášť). Za příjem z dědictví se přitom považuje den, kdy usnesení o dědictví nabylo právní moci, a oznámení se podává v termínu pro přiznání k dani z příjmů za daný rok. Za opomenutí hrozí pokuta.
Kdy je prodej bytu nebo domu z dědictví osvobozený od daně
- Časový test 10 let – pokud mezi nabytím a prodejem uplyne více než 10 let.
- Časový test 5 let – platí pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020.
- Bydlení – pokud jste nemovitost vlastnili a bydleli v ní jako v místě svého bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (s dalšími podmínkami).
Započítává se doba, kdy nemovitost vlastnil zemřelý?
Ano, ale jen u blízkých příbuzných. Do časového testu se započítá doba vlastnictví zůstavitele, pokud jste jeho příbuzný v řadě přímé (dítě, vnouče, rodič) nebo manžel. U sourozenců, synovců či jiných dědiců se doba zůstavitele nezapočítává.
Příklad: Otec vlastnil dům 20 let. Syn ho zdědil a za rok prodal. Doba otcova vlastnictví se započítá, časový test je splněn a prodej je osvobozený. Kdyby dům zdědil synovec, osvobození by nezískal.
Kolik je daň z prodeje nemovitosti z dědictví, když osvobození nevyjde
Daní se zisk, tedy příjem z prodeje snížený o výdaje. Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 %, u části základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 %.
Co lze odečíst jako výdaj
- u nemovitosti nabyté bezúplatně (děděním) cenu určenou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí,
- prokázané výdaje na zhodnocení (například zateplení, výměna oken),
- výdaje související s prodejem (provize, smlouvy).
Zda lze jako výdaj použít cenu stanovenou v dědickém řízení, nebo je potřeba ocenění podle oceňovacích předpisů, není v praxi jednoznačné. U vyšších částek proto doporučujeme poradit se s daňovým poradcem ještě před prodejem.
Proč na ceně z dědického řízení záleží
Pokud byste při pozdějším prodeji vycházeli z ceny uvedené v dědickém řízení, uměle snížená cena by zdanitelný zisk zvýšila – a na odměně notáře přitom ušetří jen málo. Reálný odhad obvyklé ceny je proto výhodný i z daňového pohledu.
Časté dotazy
Kdy se daň z prodeje zděděné nemovitosti neplatí ani při krátkém vlastnictví?
Když jste v zděděném domě nebo bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud jste tam bydleli kratší dobu, může být prodej osvobozený, když peníze použijete na vlastní bydlení nejpozději do konce následujícího roku. Osvobozený příjem nad 5 milionů Kč je navíc nutné oznámit finančnímu úřadu. U vyšších částek se vyplatí poradit s daňovým poradcem ještě před podpisem smlouvy.