Jak probíhá prodej družstevního bytu a na co si dát pozor
Prodej družstevního bytu se zásadně liší od osobního vlastnictví. Převádí se podíl, ne nemovitost. Kde jsou nejčastější úskalí a jak se jim vyhnout?
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví
Klíčový rozdíl: družstevní byt nevlastníte vy, vlastní ho bytové družstvo. Vy máte družstevní podíl (členství v bytovém družstvu), se kterým je spojen nájem bytu. Při prodeji tedy nepřeváděte nemovitost, ale svůj podíl v družstvu. To má zásadní důsledky pro smlouvy i financování kupujícího.
Postup prodeje krok za krokem
- Obraťte se na bytové družstvo – zjistěte, zda nejsou vůči družstvu dluhy (nájemné, zálohy, podíl na úvěru družstva), a vyžádejte si stanovy.
- Ověřte stanovy – určují podmínky členství. Stanovy mohou například omezit nebo vyloučit členství právnických osob. Převod podílu na nabyvatele, který podmínky členství splňuje, ale stanovy bytového družstva omezit ani vyloučit nemohou (§ 735 a § 736 zákona o obchodních korporacích).
- Nechte zpracovat odhad – tržní ocenění pomůže nastavit reálnou prodejní cenu.
- Sepište smlouvu o převodu družstevního podílu – u družstevního bytu nahrazuje kupní smlouvu. Obvykle obsahuje označení stran, označení podílu a bytu, cenu a způsob jejího zaplacení a prohlášení o dluzích vůči družstvu.
- Úschova kupní ceny – i u převodu podílu je rozumné využít úschovu (advokátní, notářskou nebo bankovní).
- Doručte smlouvu družstvu – vůči družstvu je převod účinný dnem, kdy mu je doručena účinná smlouva o převodu nebo společné prohlášení převodce a nabyvatele, že smlouvu uzavřeli (§ 601 zákona o obchodních korporacích).
- Nabyvatel se stává členem – spolu s podílem přechází na kupujícího i nájem bytu se všemi právy a povinnostmi. Přecházejí na něj také dluhy převodce vůči družstvu související s užíváním bytu (§ 736).
Financování – byt nemůže sloužit jako zástava
Kupující nenabývá byt do vlastnictví, ale družstevní podíl, takže samotný byt nemůže bance zastavit. Kupující proto obvykle platí z vlastních peněz, úvěrem zajištěným jinou nemovitostí nebo úvěrem, který některé banky na koupi družstevního podílu nabízejí. S tím je dobré počítat při vyjednávání o termínu a způsobu platby.
Na co si dát pozor
Prodej družstevního bytu má jiná pravidla než prodej bytu v osobním vlastnictví – rozhodují stanovy družstva, smlouva o převodu podílu a financování kupujícího. Pokud si nejste jistí, nechte si smlouvu připravit advokátem nebo notářem.