Jak vyplatit hypotéku při prodeji bytu nebo domu
Od září 2024 platí nová pravidla pro poplatky za předčasné splacení hypotéky. Jak prodat nemovitost s hypotékou v roce 2026 bez zbytečných sankcí?
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou
Chcete prodat byt nebo dům, na který stále splácíte hypotéku? Není to nijak výjimečné – v praxi se to děje velmi často. Klíčové je ale vědět, jaký postup zvolíte a jaké poplatky vám hrozí.
Nová pravidla od září 2024
Novela zákona o spotřebitelském úvěru platná od 1. září 2024 umožnila bankám účtovat při předčasném splacení hypotéky v době fixace vyšší náhradu než dříve. Konkrétní podmínky ověřte ve své úvěrové smlouvě a u banky.
- Poplatek: 0,25 % z předčasně splacené částky × počet započatých let zbývajících do konce fixace, maximálně však 1 %.
- Příklad: zůstatek 4 mil. Kč, zbývají 2 roky fixace → 0,25 % × 2 = 0,5 % → poplatek 20 000 Kč.
Kdy lze splatit zdarma (i během fixace)?
- Při prodeji zastavené nemovitosti, pokud od uzavření hypoteční smlouvy uplynuly alespoň 2 roky.
- Při rozvodu a vypořádání SJM (také min. 2 roky od uzavření smlouvy).
- Při konci fixace – do tří měsíců od chvíle, kdy vám banka pošle návrh nové úrokové sazby.
- Z pojistného plnění (pojištění nemovitosti/úvěru).
- Při úmrtí, invaliditě nebo dlouhodobé nemoci dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud to snižuje schopnost splácet.
- Mimořádná splátka v měsíci před výročím uzavření smlouvy, pokud nepřesáhne 25 % celkové výše úvěru.
Jak prakticky prodat nemovitost s hypotékou?
Existují tři hlavní způsoby:
- Kupující zaplatí v hotovosti – část kupní ceny jde přímo bance na doplacení hypotéky, zbytek do úschovy. Banka poté vydá kvitanci a zástava se vymaže. Vhodné při dostatečně vysoké kupní ceně.
- Kupující převezme váš úvěr (převzetí dluhu) – kupující se stane dlužníkem místo vás u stejné banky. Banka musí schválit bonitu kupujícího. Úvěr se v tom případě předčasně nesplácí.
- Kupující si vezme vlastní hypotéku – banka kupujícího splatí váš zůstatek a vydá kvitanci. Nejběžnější způsob, ale vyžaduje dobrou koordinaci bank a úschovu.
Proč je zde nezbytný realitní specialista?
Koordinace prodeje nemovitosti s hypotékou je složitá – zahrnuje vyjednávání s bankami, načasování úschovy, výmaz zástavního práva a podání návrhu na vklad. Realitní specialista zajistí, aby celý proces proběhl bezchybně a bez rizika pro prodávajícího i kupujícího. Chyba v načasování může vést ke ztrátě kupujícího nebo finanční sankcím.