Prodej nemovitosti během dědického řízení
Lze zděděnou nemovitost prodat ještě před koncem řízení? Souhlas dědiců a soudu, správce pozůstalosti a praktická rizika.
Dědické řízení se táhne, nemovitost stojí prázdná a vy máte kupce. Je možné prodat nemovitost ještě během dědického řízení? Výjimečně ano, ale jen za přísných podmínek. Ve většině případů je jednodušší počkat.
Proč to není jednoduché
Dokud řízení neskončí, není jisté, kdo nemovitost zdědí. Majetek mezitím spravuje správce pozůstalosti nebo dědicové. Prodej nemovitosti přesahuje běžnou správu majetku, a proto k němu zákon vyžaduje zvláštní souhlas.
Kdo musí s prodejem souhlasit
- Všichni dědicové – podle občanského zákoníku úkony přesahující prostou správu pozůstalosti vyžadují souhlas dědiců.
- Soud – pokud je mezi dědici osoba pod zvláštní ochranou, například nezletilé dítě. Soud rozhoduje usnesením také o souhlasu s úkonem správce, který přesahuje prostou správu.
Zcizit majetek z pozůstalosti při správě lze, pokud to vyžaduje zachování jeho hodnoty nebo podstaty – jinak jen se souhlasem podle předchozích odstavců. Soud může také dědici, jehož právo je jasně prokázané, povolit volné nakládání s určitými věcmi – za podmínek, které stanoví občanský zákoník (například se souhlasem spoludědiců, nepominutelných dědiců a odkazovníků).
Kdy to dává smysl
- nemovitost chátrá a hrozí škoda,
- její udržování stojí nepřiměřeně mnoho,
- z výtěžku je potřeba zaplatit dluhy pozůstalosti.
Praktická rizika
- Katastr, banky kupujících i notáři vyžadují jasný doklad o oprávnění prodat – bez rozhodnutí soudu kupující často odstoupí.
- Banka kupujícího si u hypotéky ověřuje vlastnictví prodávajícího v katastru – dokud dědic zapsaný není, financování se komplikuje.
- Celý proces se může protáhnout víc, než kdybyste počkali na konec řízení.
Co můžete udělat už teď
- Nechte si zpracovat odhad tržní ceny – poslouží notáři v řízení i pro nastavení prodejní ceny.
- Domluvte se s ostatními dědici na postupu a ceně.
- Zajistěte podklady k prodeji (PENB, revize, dokumentaci) – viz jak prodat nemovitost z dědictví.
- Pokud je prodej opravdu nutný, poraďte se s notářem, který řízení vede.